根据《合同法》规定，房屋租赁合同期限不能超过20年。如果超过了这个期限，那么超过的部分是无效的。因此，签订房屋租赁合同时，务必要注意这个限制。
此外，《合同法》也规定，当租赁合同期限届满时，双方可以续订合同，但是续订后的租赁期限也不能超过20年。
定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的合同。这包括口头约定或书面约定期限不到6个月的合同，以及书面约定期限在6个月以上的合同。
如果租赁合同期限超过了20年，法律规定超过20年的部分无效。租户可以主张超过20年的部分无效，但不能主张整个合同无效。这点需要注意。
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