你是否分得清大产权房和小产权房？小产权房是指建在农村集体土地上的房屋，没有缴纳土地出让金等相关费用，由乡政府或村政府颁发产权证。小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购买合同也不在国土房管局备案。其产权证也不是真正合法有效的产权证。
通俗点说，由国家发产权证的房屋即为大产权房，反之则为小产权房。普通商品房都为大产权房，包括70年产权、50年产权和40年产权三种。小产权房通常分为三类：一是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；二是在集体企业用地或违法占用耕地建造的房子；三是各类农业园或养老院的别墅。
小产权房与大产权房的区别：
1.小产权房：产权证由乡政府颁发，个人没有实际产权；想要转让必须购买满五年；建设用地是乡政府集体所有，只能由本乡村民购买；若要转让，必须补交土地出让金。
2.大产权房：产权证由国家颁发，被国家认可和接受；职工可以自由出售或转让，没有时间限制；用地由国家(即当地政府)划拨或转让，销售对象可以是任何人；购买后可以自由使用、出售或转让，无需补缴任何费用。
购买小产权房的风险：
1.缺少五证，没有产权，不受法律保护。
2.拆迁难补偿，非政府规定范围内的违章建筑可能被拆除，业主不会得到拆迁安置补偿。
3.质量难保证，价格便宜，质量没人监督，存在安全隐患。入住后的物业管理也容易出问题。
4.不能抵押或上市转卖，没有正规的产权证，不能抵押或上市专卖。
5.不能抵押贷款，不能在房地产管理部门登记备案，无法办理抵押等他项权利，银行贷款无法批复，需一次性付款买房。
小产权房价格便宜，为无力买房但有住房需求的人提供了一条买房捷径。但购买时需谨慎，得不到法律和政策上的保障，存在较大风险。
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