买房前必须了解首付问题，否则别买房？

购买房产需要考虑三个重要的问题：选择什么类型的房产、需要多少资金和是否有付款能力。这三个问题似乎很简单，但是实际上需要仔细考虑。下面我们将一起探讨这三个问题的解决方法。

一、选择哪种房产？

购买房产不仅需要支付高昂的首付款，还需要缴纳巨额的税费。税费与房产的性质密切相关。因此，了解房产的性质至关重要，主要考虑以下两个问题：

1.你想购买的房产是商品房、公房还是经济适用房？

需要注意的是，公房包括央产房、成本价公房、标准价公房和优惠价公房；而经济适用房分为一类经济适用房（必须满五年才能上市交易）和二类经济适用房。

2.房产是否满两年或五年（二手房）？

如果房产满五年并且业主名下只有少量住房，则税费最低。如果房产不满五年或两年以上，则可能需要支付更高的税费。

二、需要准备多少购房资金？

购买房产需要支出一定的首付款、税费和中介费等。如何衡量这些支出？以下是北京市二手房交易的一个例子：

某85平方米房产售价为200万元，评估值为180万元，房产不满两年，卖家名下只有少量住房，购房者是首套购房，房产为普通住宅。因此，需要准备以下资金：

1.定金（40万元）

定金是一种担保方式，具有法律效力。如果一方违约，需要双倍返还，金额不得超过合同标额的20%。建议购房者在交定金时多加注意，确保不超出法律规定。如果按照20%缴纳定金，则需要缴纳40万元。

2.首付款（80万元）

缴纳定金后，需要签订《北京市存量买卖合同》。签约后，银行会派评估公司对房产进行评估。评估报告出来后进行面签，需要缴纳首付款。如果是商业贷款，在北京市购买二手普通住宅贷款最高额度为评估值的65%，也就是最高可贷117万元。银行通常会批准整数金额贷款，即120万元。因此，需要准备80万元首付款。

3.中介费（5.4万元）

签订《存量房买卖合同》的同时，也需要与中介签订《居间合同》并支付中介费。二手房交易中介费通常在2%到3%之间。按照2.5%计算，这套房产需要支付2.5%×200万元=5万元服务保障费。

商业贷款还需要支付600元评估费，公积金贷款则需要支付1500元。这些费用需要在签约当天缴纳。

4.税费（20万元）

获取贷款后，需要过户并支付税费。假设房产网签价为成交价200万元，则需要支付以下税费：

（1）税费=（网签价÷1.05）×5.6%=10.7万元；

（2）契税=（网签价-税费）×1%=1.89万元；

（3）个人所得税=（网签价-原始值-原始契税-网签价×10%-贷款利息-本次税及附加费）×20%=7.6万元。

5.交付房产和入住（1.5万元）

支付所有相关税费并完成过户后，需要交付房产并完成入住手续。物业公司通常会先收取一年的物业费。每个小区的收费标准不同，可能达到几千或几万元。假定为1.5万元。

6.首次还款（0.8万元）

首个月的还款额会从银行还款账户中收取。如果是商业贷款，贷款为120万元，利率为4.9%，还款期限为30年，每月需要还款8233元。

以上六个步骤需要准备的资金是：首付80万元+中介费5万元+税费20万元+交付房产和入住1.5万元+首次还款0.8万元=107.3万元。

三、是否有承担月供的能力？

购买房产前需要考虑是否有承担月供的能力，月供通常根据房产价格、税费、首付和贷款数来确定。必须确保月供在自己的承受范围之内。

贷款购房前需要了解房产性质，因为这会影响到贷款数额和税费。贷款数额越高，税费就越高。必须基于自己的实际情况确定贷款数额，并核算出首付和月供，确保在自己的财务承受范围之内。